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Le règlement de copropriété

Posté le 10 Juillet 2012
Actu
Le règlement de copropriété est le texte fondateur qui détermine les règles auxquelles s’obligent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun. Il est un contrat particulier car il n’est pas nécessaire d’y consentir pour y être partie. On adhère à ce contrat dès lors qu’on détient un lot de copropriété et ses dispositions s’imposent.

Obligatoire, le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.
Il est généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert). Il doit être publié à la conservation des hypothèques, ainsi que ses modifications ultérieures.

Droits et obligations des copropriétaires

Le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et sur les parties communes :
Les parties privatives constituant le lot de chacun des copropriétaires sont réservées à un usage exclusif. Néanmoins, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Par conséquent, les modifications d’un lot privatif qui affectent la copropriété (ex : s’approprier une partie du palier) sont interdites.
Les parties communes sont, de manière générale, affectées à l’usage de tous. Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex : ne pas garer abusivement sa voiture dans la cour).

Les clauses illicites

Les obligations du règlement de copropriété s’imposent à tous, à moins qu’elles ne soient engendrées par des clauses illicites. Certaines clauses sont réputées non écrites car contraires aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 ou aux bonnes mœurs.

 

La Cour de Cassation a jugé illicites des clauses :

- Autorisant les copropriétaires à faire exécuter à leurs frais des travaux sur les parties communes.

- Autorisant la pose de stores sous réserve du respect de l’harmonie de l’immeuble, car ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitent un vote en assemblée générale.

- Interdisant l’exercice dans l’immeuble d’activités commerciales ou professionnelles concurrentes non justifiée par la destination de l’immeuble.

- Interdisant à louer à un tiers.

- Interdisant les chats ou les chiens.

- Prévoyant la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges ou qu’en cas de non-paiement des charges les propriétaires pourront être privés de certaines prestations (ex : coupure de chauffage).

Les modifications du règlement de copropriété

Principe : le règlement de copropriété est censé être établi pour toute la durée de vie de la copropriété, sans modification.

 

Seule l’Assemblée Générale a compétence pour prendre la décision de le modifier. Les copropriétaires doivent alors statuer à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965, c'est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
Toutefois, la décision ne doit pas imposer à l’un quelconque des copropriétaires une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.
Cette décision ne doit pas non plus porter atteinte à la destination de l’immeuble. Le vote doit se limiter aux dispositions qui concernent la jouissance,  l’usage et l’administration des parties communes (article 26 de la loi de 1965), comme par exemple :

- Décider qu’il ne sera plus possible de stationner dans la cour commune.

- Réserver un droit de jouissance exclusive sur les parties communes.

- Les décisions concernant les modalités d’accès à l’immeuble.

- L’adoption de règles concernant les modes d’utilisation des équipements collectifs (mise en route du chauffage collectif).

Une modification portant atteinte à la destination ou aux conditions de jouissance des parties privatives nécessite le consentement de tous les copropriétaires et doit donc être votée à l’unanimité.

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