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Société Civile Immobilière

Vous cherchez la définition du terme SCI ?

La Société Civile Immobilière est une personne morale ayant un caractère civil et donc ne pouvant pas se livrer à des actes de commerce. Il existe plusieurs types de SCI, la plus connue étant celle de location : plusieurs personnes s’associent pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.


Création et fonctionnement
- En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales et participent aux bénéfices de la société en recevant des dividendes.
- Ils sont indéfiniment responsables envers les créanciers des dettes de la SCI.
- Le capital de la société est constitué des apports des associés puis est divisé en parts sociales, toutes d’égales valeurs, réparties ensuite entre les associés au prorata de leurs apports.
- Un gérant, nommé à la majorité des voix des associés, assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges etc.).
- La SCI possède des statuts dans lesquels figurent sa durée, son nom, l’adresse de son siège social, son objet social et l’état civil de ses associés.
- Ces statuts sont enregistrés à la recette des impôts et un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales du lieu où se situe le siège social.
-  La SCI doit être enregistrée auprès du greffe du tribunal de commerce et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.

Les avantages juridiques et fiscaux

Le gérant peut se voir confier des missions étendues qui sauvegarderont au mieux les intérêts des personnes que lorsqu’il y a un blocage dans l’indivision. D’autre part les associés peuvent racheter tout ou partie des parts d’un autre associé par un acte sous seing privé en acquittant les seuls droits d’enregistrement. En indivision il faudra procéder à une vente classique avec intervention d’un notaire.
La SCI est transparente fiscalement, cela signifie que ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers.
En cas de déficits, l’associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 € par an. En cas de vente d’un immeuble détenu depuis moins de 15 ans par la SCI, l’éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers.


Transmission et dissolution de la SCI
La donation ou la cession de parts s’effectue entre associés ou auprès de tiers, avec l’accord majoritaire ou unanime des autres associés (selon les règles de majorité figurant dans les statuts). Comme un nouvel associé ne peut être toléré sans l’accord des autres, il faut demander leur agrément. La SCI sera dissoute à l’expiration de sa durée, si son objet est réalisé, si les associés le décident en respectant les règles de majorité, si elle fait faillite ou si le tribunal prononce sa dissolution.